«Самоволки» – под снос!
Город Красногорск, ул. Московская, 26. Это адрес незаконной постройки, которая первой пошла под снос в нашем районе. Многоквартирный трехэтажный дом коридорного типа с малогабаритками, построенный на 600 кв. м, предназначенных под индивидуальную жилую застройку (владелец О.Швырев). Из-за того, что места, где бы могла развернуться необходимая техника, нет вообще, работы были начаты вручную. Побывав в один из дней на разборе трехэтажки, понаблюдав за безрадостной картинкой, мы попросили прокомментировать общую ситуацию с незаконными постройками главу городского поселения Красногорск В.Кругликова.
– Виктор Валентинович, как стало возможным строительство многоэтажек на 6-8 сотках?
– Строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального или дачного строительства, стало возможным после объявления так называемой дачной амнистии. Для получения свидетельства о собственности на частный дом достаточно представить документ о праве на земельный участок и декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом если человек строит дом для себя, то не нужно проводить экспертизу проектной документации, к нему не придет с проверкой Госстройнадзор или любая другая контролирующая организация. Этим и пользовались мошенники, говоря проверяющим, что строят дом для себя. На вопросы о размере дома отвечают просто: «Ну и что, что большой – могу себе позволить».
Мы сегодня активно разбираемся с многоквартирными домами, которые построены на территории, предназначенной для ИЖС. Яркий пример – дом на Московской. Эта давняя история, на стройку жаловались соседи, было много судебных разбирательств. Известен владелец участка, но ни на одно из заседаний суда он не пришел. В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним, нет пожарных проездов, проезда для машин скорой помощи или эвакуации жильцов и др. Часто строительство ведется неквалифицированными работниками без соблюдения установленных норм и должного контроля.
– То есть дом сносится по решению суда?
– И только по решению суда. Другое дело, что заниматься этим должны были судебные приставы, но оказалось, что у них нет финансирования на подобные мероприятия. После дополнительного решения суда обязательства по сносу были возложены на администрацию поселения. Изыскали в бюджете средства, провели аукцион по выбору организации, которая и приступила к работе. Через месяц на месте незаконного строения должна быть чистая площадка.
В практике администрации еще имеются случаи рассмотрения и участия в судебных делах по сносу самовольного строительства многоквартирных домов. 2 февраля 2013 года по нашему иску судом было принято решение о сносе многоквартирного дома по ул. Новоникольской, д. 90, в мкр Опалиха.
– И много таких «самоволок» настроено по территории поселения?
– На ул. Черневская, 81, Новоникольская, 90, Широкая, 5 и 20, Горького, 10 и 12, Озерная, 34. По всем ведутся судебные разбирательства.
– Виктор Валентинович, к счастью, в этом самострое нет жильцов. Все мы помним мытищинские Вешки. Не хотелось бы оказаться на месте тех, кто не только купил в таком доме квартиру, но и жил уже в ней…
– Снос домов, построенных незаконно, в любом случае, самая крайняя мера. Если застройщик готов устранить все нарушения градостроительных норм, получить технические условия на подключение коммуникаций, легализация такого объекта возможна. Но если дом небезопасен для проживания – его нужно сносить. И потом, люди не квартиры в нем покупают, а доли, которые узаконить потом практически невозможно.
В таком доме нельзя определить квартиры, потому что индивидуальное жилье не может иметь квартир по умолчанию: построен дом для одной семьи.
– А есть в поселении такие же самострои, но с жителями?
– Есть, на ул. Озерной, мы сейчас судимся с владельцем.
Еще один, пожалуй, самый сложный дом – 81 на ул. Черневской, который находится рядом с Волоколамским шоссе, занимает полосу отвода Мосавтодора. Полдома придется сносить как минимум. Дело также находится в суде.
– Люди заплатили за свои доли, но вселиться не успели: дом снесли. Их можно признать обманутыми дольщиками, можно им надеяться на помощь государства?
– При покупке жилья на дачном участке всю ответственность несут только покупатели, вспомним опять те же Вешки. Рассчитывать можно только на помощь правоохранительных органов, которые будут героически разыскивать мошенников, которые построили не то, и незаконно.
Камнем преткновения является закон №50 «Об обманутых дольщиках». Он не распространяется на тех, кто купил долю в индивидуальном жилом строительстве, и не может стать инструментом государственной помощи людям, оказавшимся на улице после сноса незаконно построенных объектов. То есть, статус «обманутого дольщика» они получить не могут, но могут быть признаны потерпевшими от мошеннических действий. Но и факт мошенничества еще надо доказать.
И я хочу через районную газету обратиться к жителям поселения: в целях предупреждения возникновения такой категории граждан, как обманутые дольщики в самостроях, незамедлительно сообщать о случаях начала незаконного строительства в архитектурно-строительное управление администрации поселения по адресу: г. Красногорск, ул. Дачная, д. 11, телефоны: 8 (495) 563-04-13, 563-01-56, или по электронной почте agp@agp-krasnogorsk.ru .
– Что же привлекает покупателей жилья в таких домах?
– Цена. Например, однокомнатная квартира в незаконно построенном доме на участке для ИЖС может стоить всего 650 тысяч рублей. Но именно эта дешевизна и должна насторожить потенциальных покупателей. При совершении сделки необходимо изучить документы не просто очень внимательно, а обязательно проконсультироваться с юристом по земельно-имущественным правоотношениям.
Но граждане, видя только цену, закрывают глаза на все остальное, на то, что при строительстве, например, нарушается пропорция между площадями фундамента дома и прилегающей территории (здание не должно занимать больше 60% площади участка), что нет места для детской площадки, балконы нависают над соседними участками, негде парковать машины.
Одним словом, приобретенная квартира висит в воздухе. Даже оформление прав собственности на нее не означает разрешения всех проблем. Этот документ не дает права пользования земельным участком. По оценке юристов, истребование в суде права на оформлении долевой собственности на земельный участок в такой ситуации имеет перспективу, если участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. При этом, впрочем, могут возникнуть коллизии с земельным правом, поскольку для отчуждения земельного участка или его части по законодательству РФ требуется заявление владельца. Кроме того, судебное решение, принятое в пользу покупателя, еще не гарантирует его исполнения. Мало того, при незаконном строительстве могут возникать трудноразрешимые конфликты вокруг сервитута.
Люди, отдающие деньги застройщикам участков ИЖС, могут лишиться и денег, и квартир по давно известной схеме: предприимчивые застройщики собирают деньги и исчезают. Нередко незавидное положение покупателей квартир еще больше усложняется из-за того, что деньги на жилье они берут в кредит. Конечно, он не ипотечный, деньги получают по другим схемам, но погашать его все равно надо. Известны случаи, когда застройщики «вешают» на собственников квартир долги поставщикам коммунальных услуг.
Еще раз повторю: в случаях приобретения жилплощади в многоквартирном доме на землях ИЖС или садовых товариществ весь риск такой покупки ложится на самих приобретателей. И, несмотря на такие риски, покупатели все равно находятся. У тех, кого заинтересовала достаточно низкая цена, возможно не достаточно денег. Но результат в большинстве случаев печален. Но даже если самовольный объект не снесен, он в любом случае не имеет правового статуса имущества, поэтому жильцы не могут закрепить право собственности. Ни продать, ни завещать, даже прописаться в этой квартире не получится.
Без разрешения на ввод дома эксплуатацию никто не гарантирует жильцам и подачу электричества, воды, газа, работу канализации, вывоз мусора, не гарантирует и безопасность проживания. Когда строится индивидуальный жилой дом, законодательством не предусматривается никакой ответственности при этом строительстве, потому что априори считается, что гражданин, строя себе дом, не может нанести ущерб себе, своей семье.
К слову сказать, в настоящее время на территории нашего поселения, да и района в целом процесс появления новых самостроев приостановлен. В целях недопущения социальной напряженности по вопросу массовых случаев самовольного строительства многоквартирных домов на индивидуальных земельных участках в администрации создана комиссия по профилактике случаев такого самовольного строительства под председательством первого заместителя главы администрации А.Филиппова.
Основными задачами комиссии являются: организация мониторинга за строительством многоквартирных жилых домов на земельных участках, отведенных под ИЖС и ЛПХ, а также в садоводческих товарищестах; ведение реестра строительства многоквартирных жилых домов на территории поселения; проведение профилактической работы с председателями некоммерческих объединений граждан и, конечно, принятие незамедлительных мер по пресечению случаев самовольного строительства.
Важно, что нас в решении этого вопроса поддерживает правительство Московской области. Мы активно сотрудничаем с министерством строительного комплекса, консультируемся по наиболее проблемным вопросам, потому что на территории области проводится единая политика – политика строительства в рамках закона.
– Не проще запретить незаконную постройку до ее начала, пресечь «в зародыше»?
– Этот вопрос задают нам очень часто. Сделать это сложно, и сложность заключается в том, что на начальном этапе практически невозможно установить, какую площадь займет новостройка, на сколько этажей поднимется вверх. Ни один суд не признает строящееся жилье незаконным на первом этапе его возведения.
К тому же нарушители игнорируют предписания надзорных органов, продолжают работу и стараются изо всех сил затянуть судебные разбирательства.
Это, на мой взгляд, пробел в нашем законодательстве. Стоит разработать предложения по совершенствованию федеральных и региональных законов, исключающие возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС, на садовых, огородных или дачных участках.
– Что же все-таки должен сделать покупатель жилья, прежде чем отдать кому-то свои деньги, как обезопасить себя?
– Для начала просто почитать в Интернете про это строительство, найти отзывы и форумы, где упоминается адрес строительства и застройщик, проверить на отсутствие этого адреса и имени продавца в «черных списках».
Следует четко понимать, что незаконное строительство многоквартирных жилых домов с незаконным привлечением денежных средств граждан – это не «благотворительность» с целью строительства «дешевого жилья» (20-28 тыс. руб. за кв. м) эконом-класса, а получение высокой прибыли при сравнительно низких экономических затратах. Это нелегальный бизнес, а следуя букве закона, – мошенничество, поскольку денежные средства граждан привлекаются обманным путем.
222 статья Гражданского кодекса РФ, характеризуя самовольную постройку, опирается на три критерия – построена без соответствующего разрешения, построена на земельном участке, не отведенном для этих целей, и построена с существенным нарушением градостроительных регламентов. При этом наличие хотя бы одного из перечисленных критериев придает постройке статус самовольной. Следуя данной статье, самовольная постройка подлежит сносу.
– Снос – это единственный вариант или возможна ситуация, когда такие постройки можно легализовать?
– Попытки рассмотреть возможность легализации таких объектов существуют. Но на этой территории не предусматривается ничего кроме индивидуальных жилых домов, сетями она не обеспечена.
– Даже если сети провести?
– Если сети провести, цена будет совсем другой. Почему сегодня происходит экономия у этих застройщиков? Потому что они избавили себя от необходимости строить сети, дороги. Мы не можем оставить этот дом в таком виде и разместить там, к примеру, как предлагают некоторые, детский сад. Потому что необходимо создавать инженерную инфраструктуру, менять улично-дорожную сеть. Но стройка, например, на ул. Московской не соответствует никаким нормативам.
– Виктор Валентинович, чего сегодня не хватает для того, чтобы как можно меньше людей попалось в сети «строительных МММ»?
– Есть несколько путей. С нашей стороны необходимо шире информировать граждан, по каким договорам, на каких землях можно приобретать жилье. Необходимо повысить и контроль за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС и незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир. Если мы узнаем о предполагаемом незаконном строительстве, сразу включаем дом в «черный» список и далее конкретно с ним занимаемся. Но, видимо, еще недостаточно, если люди покупаются на дешевизну.
– А застройщика можно привлечь за незаконное предпринимательство или мошенничество?
– Это функции правоохранительных органов. В любом случае, покупать или не покупать дешевое, но сомнительное жилье в ограде частного владения – дело индивидуальное, вот только хотелось бы напомнить известную пословицу о бесплатном сыре, который только в мышеловке и бывает.
Л.НОВИКОВА. "Красногорские вести №107 от 1 октября 2013 года
– Виктор Валентинович, как стало возможным строительство многоэтажек на 6-8 сотках?
– Строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального или дачного строительства, стало возможным после объявления так называемой дачной амнистии. Для получения свидетельства о собственности на частный дом достаточно представить документ о праве на земельный участок и декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом если человек строит дом для себя, то не нужно проводить экспертизу проектной документации, к нему не придет с проверкой Госстройнадзор или любая другая контролирующая организация. Этим и пользовались мошенники, говоря проверяющим, что строят дом для себя. На вопросы о размере дома отвечают просто: «Ну и что, что большой – могу себе позволить».
Мы сегодня активно разбираемся с многоквартирными домами, которые построены на территории, предназначенной для ИЖС. Яркий пример – дом на Московской. Эта давняя история, на стройку жаловались соседи, было много судебных разбирательств. Известен владелец участка, но ни на одно из заседаний суда он не пришел. В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним, нет пожарных проездов, проезда для машин скорой помощи или эвакуации жильцов и др. Часто строительство ведется неквалифицированными работниками без соблюдения установленных норм и должного контроля.
– То есть дом сносится по решению суда?
– И только по решению суда. Другое дело, что заниматься этим должны были судебные приставы, но оказалось, что у них нет финансирования на подобные мероприятия. После дополнительного решения суда обязательства по сносу были возложены на администрацию поселения. Изыскали в бюджете средства, провели аукцион по выбору организации, которая и приступила к работе. Через месяц на месте незаконного строения должна быть чистая площадка.
В практике администрации еще имеются случаи рассмотрения и участия в судебных делах по сносу самовольного строительства многоквартирных домов. 2 февраля 2013 года по нашему иску судом было принято решение о сносе многоквартирного дома по ул. Новоникольской, д. 90, в мкр Опалиха.
– И много таких «самоволок» настроено по территории поселения?
– На ул. Черневская, 81, Новоникольская, 90, Широкая, 5 и 20, Горького, 10 и 12, Озерная, 34. По всем ведутся судебные разбирательства.
– Виктор Валентинович, к счастью, в этом самострое нет жильцов. Все мы помним мытищинские Вешки. Не хотелось бы оказаться на месте тех, кто не только купил в таком доме квартиру, но и жил уже в ней…
– Снос домов, построенных незаконно, в любом случае, самая крайняя мера. Если застройщик готов устранить все нарушения градостроительных норм, получить технические условия на подключение коммуникаций, легализация такого объекта возможна. Но если дом небезопасен для проживания – его нужно сносить. И потом, люди не квартиры в нем покупают, а доли, которые узаконить потом практически невозможно.
В таком доме нельзя определить квартиры, потому что индивидуальное жилье не может иметь квартир по умолчанию: построен дом для одной семьи.
– А есть в поселении такие же самострои, но с жителями?
– Есть, на ул. Озерной, мы сейчас судимся с владельцем.
Еще один, пожалуй, самый сложный дом – 81 на ул. Черневской, который находится рядом с Волоколамским шоссе, занимает полосу отвода Мосавтодора. Полдома придется сносить как минимум. Дело также находится в суде.
– Люди заплатили за свои доли, но вселиться не успели: дом снесли. Их можно признать обманутыми дольщиками, можно им надеяться на помощь государства?
– При покупке жилья на дачном участке всю ответственность несут только покупатели, вспомним опять те же Вешки. Рассчитывать можно только на помощь правоохранительных органов, которые будут героически разыскивать мошенников, которые построили не то, и незаконно.
Камнем преткновения является закон №50 «Об обманутых дольщиках». Он не распространяется на тех, кто купил долю в индивидуальном жилом строительстве, и не может стать инструментом государственной помощи людям, оказавшимся на улице после сноса незаконно построенных объектов. То есть, статус «обманутого дольщика» они получить не могут, но могут быть признаны потерпевшими от мошеннических действий. Но и факт мошенничества еще надо доказать.
И я хочу через районную газету обратиться к жителям поселения: в целях предупреждения возникновения такой категории граждан, как обманутые дольщики в самостроях, незамедлительно сообщать о случаях начала незаконного строительства в архитектурно-строительное управление администрации поселения по адресу: г. Красногорск, ул. Дачная, д. 11, телефоны: 8 (495) 563-04-13, 563-01-56, или по электронной почте agp@agp-krasnogorsk.ru .
– Что же привлекает покупателей жилья в таких домах?
– Цена. Например, однокомнатная квартира в незаконно построенном доме на участке для ИЖС может стоить всего 650 тысяч рублей. Но именно эта дешевизна и должна насторожить потенциальных покупателей. При совершении сделки необходимо изучить документы не просто очень внимательно, а обязательно проконсультироваться с юристом по земельно-имущественным правоотношениям.
Но граждане, видя только цену, закрывают глаза на все остальное, на то, что при строительстве, например, нарушается пропорция между площадями фундамента дома и прилегающей территории (здание не должно занимать больше 60% площади участка), что нет места для детской площадки, балконы нависают над соседними участками, негде парковать машины.
Одним словом, приобретенная квартира висит в воздухе. Даже оформление прав собственности на нее не означает разрешения всех проблем. Этот документ не дает права пользования земельным участком. По оценке юристов, истребование в суде права на оформлении долевой собственности на земельный участок в такой ситуации имеет перспективу, если участок был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. При этом, впрочем, могут возникнуть коллизии с земельным правом, поскольку для отчуждения земельного участка или его части по законодательству РФ требуется заявление владельца. Кроме того, судебное решение, принятое в пользу покупателя, еще не гарантирует его исполнения. Мало того, при незаконном строительстве могут возникать трудноразрешимые конфликты вокруг сервитута.
Люди, отдающие деньги застройщикам участков ИЖС, могут лишиться и денег, и квартир по давно известной схеме: предприимчивые застройщики собирают деньги и исчезают. Нередко незавидное положение покупателей квартир еще больше усложняется из-за того, что деньги на жилье они берут в кредит. Конечно, он не ипотечный, деньги получают по другим схемам, но погашать его все равно надо. Известны случаи, когда застройщики «вешают» на собственников квартир долги поставщикам коммунальных услуг.
Еще раз повторю: в случаях приобретения жилплощади в многоквартирном доме на землях ИЖС или садовых товариществ весь риск такой покупки ложится на самих приобретателей. И, несмотря на такие риски, покупатели все равно находятся. У тех, кого заинтересовала достаточно низкая цена, возможно не достаточно денег. Но результат в большинстве случаев печален. Но даже если самовольный объект не снесен, он в любом случае не имеет правового статуса имущества, поэтому жильцы не могут закрепить право собственности. Ни продать, ни завещать, даже прописаться в этой квартире не получится.
Без разрешения на ввод дома эксплуатацию никто не гарантирует жильцам и подачу электричества, воды, газа, работу канализации, вывоз мусора, не гарантирует и безопасность проживания. Когда строится индивидуальный жилой дом, законодательством не предусматривается никакой ответственности при этом строительстве, потому что априори считается, что гражданин, строя себе дом, не может нанести ущерб себе, своей семье.
К слову сказать, в настоящее время на территории нашего поселения, да и района в целом процесс появления новых самостроев приостановлен. В целях недопущения социальной напряженности по вопросу массовых случаев самовольного строительства многоквартирных домов на индивидуальных земельных участках в администрации создана комиссия по профилактике случаев такого самовольного строительства под председательством первого заместителя главы администрации А.Филиппова.
Основными задачами комиссии являются: организация мониторинга за строительством многоквартирных жилых домов на земельных участках, отведенных под ИЖС и ЛПХ, а также в садоводческих товарищестах; ведение реестра строительства многоквартирных жилых домов на территории поселения; проведение профилактической работы с председателями некоммерческих объединений граждан и, конечно, принятие незамедлительных мер по пресечению случаев самовольного строительства.
Важно, что нас в решении этого вопроса поддерживает правительство Московской области. Мы активно сотрудничаем с министерством строительного комплекса, консультируемся по наиболее проблемным вопросам, потому что на территории области проводится единая политика – политика строительства в рамках закона.
– Не проще запретить незаконную постройку до ее начала, пресечь «в зародыше»?
– Этот вопрос задают нам очень часто. Сделать это сложно, и сложность заключается в том, что на начальном этапе практически невозможно установить, какую площадь займет новостройка, на сколько этажей поднимется вверх. Ни один суд не признает строящееся жилье незаконным на первом этапе его возведения.
К тому же нарушители игнорируют предписания надзорных органов, продолжают работу и стараются изо всех сил затянуть судебные разбирательства.
Это, на мой взгляд, пробел в нашем законодательстве. Стоит разработать предложения по совершенствованию федеральных и региональных законов, исключающие возможность строительства многоквартирных домов на землях ИЖС, на садовых, огородных или дачных участках.
– Что же все-таки должен сделать покупатель жилья, прежде чем отдать кому-то свои деньги, как обезопасить себя?
– Для начала просто почитать в Интернете про это строительство, найти отзывы и форумы, где упоминается адрес строительства и застройщик, проверить на отсутствие этого адреса и имени продавца в «черных списках».
Следует четко понимать, что незаконное строительство многоквартирных жилых домов с незаконным привлечением денежных средств граждан – это не «благотворительность» с целью строительства «дешевого жилья» (20-28 тыс. руб. за кв. м) эконом-класса, а получение высокой прибыли при сравнительно низких экономических затратах. Это нелегальный бизнес, а следуя букве закона, – мошенничество, поскольку денежные средства граждан привлекаются обманным путем.
222 статья Гражданского кодекса РФ, характеризуя самовольную постройку, опирается на три критерия – построена без соответствующего разрешения, построена на земельном участке, не отведенном для этих целей, и построена с существенным нарушением градостроительных регламентов. При этом наличие хотя бы одного из перечисленных критериев придает постройке статус самовольной. Следуя данной статье, самовольная постройка подлежит сносу.
– Снос – это единственный вариант или возможна ситуация, когда такие постройки можно легализовать?
– Попытки рассмотреть возможность легализации таких объектов существуют. Но на этой территории не предусматривается ничего кроме индивидуальных жилых домов, сетями она не обеспечена.
– Даже если сети провести?
– Если сети провести, цена будет совсем другой. Почему сегодня происходит экономия у этих застройщиков? Потому что они избавили себя от необходимости строить сети, дороги. Мы не можем оставить этот дом в таком виде и разместить там, к примеру, как предлагают некоторые, детский сад. Потому что необходимо создавать инженерную инфраструктуру, менять улично-дорожную сеть. Но стройка, например, на ул. Московской не соответствует никаким нормативам.
– Виктор Валентинович, чего сегодня не хватает для того, чтобы как можно меньше людей попалось в сети «строительных МММ»?
– Есть несколько путей. С нашей стороны необходимо шире информировать граждан, по каким договорам, на каких землях можно приобретать жилье. Необходимо повысить и контроль за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС и незамедлительно реагировать, как только появится реклама продажи таких квартир. Если мы узнаем о предполагаемом незаконном строительстве, сразу включаем дом в «черный» список и далее конкретно с ним занимаемся. Но, видимо, еще недостаточно, если люди покупаются на дешевизну.
– А застройщика можно привлечь за незаконное предпринимательство или мошенничество?
– Это функции правоохранительных органов. В любом случае, покупать или не покупать дешевое, но сомнительное жилье в ограде частного владения – дело индивидуальное, вот только хотелось бы напомнить известную пословицу о бесплатном сыре, который только в мышеловке и бывает.
Л.НОВИКОВА. "Красногорские вести №107 от 1 октября 2013 года