По данным консалтинговой компании Indriksons, за 7 месяцев 2012 года в компанию участились обращения частных инвесторов, которые до кризиса 2008 года массово скупали квартиры в Москве и Подмосковье, а также в других крупных городах России. Сегодня инвесторы стремятся как можно быстрее избавиться от этих активов, чтобы вложить средства в рынки недвижимости развитых стран. Таким образом, можно говорить о массовом «выбросе» инвестиционных квартир. Причин этому несколько, утверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтинговой компании Indriksons: грядущий налог на недвижимость, налогообложение дохода от сдачи квартиры в аренду, отсутствие управляющих компаний на российском рынке.
Грядущий налог на недвижимость
Минэкономразвития РФ обещает до конца 2012 г. произвести оценку всех капитальных строений в стране, однако по состоянию на середину июля эти работы завершены лишь в 12 субъектах Федерации из 83. Предполагается, что на основании этой оценки будет исчисляться новый налог на недвижимость. Пока неясно, по каким ставкам будет взиматься этот сбор – ранее назывались цифры 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. Если они будут приняты, то за квартиру стоимостью 5 млн руб. придется платить налог от 5000 до 25 000 руб. в год.
Между тем инвестиции в столичные квадратные метры, сделанные перед кризисом 2008 г., до сих пор не окупились, так как цены не восстановились полностью. Единственная возможность заработка для инвесторов сегодня – это аренда, однако это означает повышенный физический износ жилья и множество вытекающих из этого проблем. Если инвестор намерен перепродать квартиру в будущем, ему придется понести расходы на ремонт, а доходы от аренды могут не покрыть эти расходы. Поэтому зачастую инвестиционные квартиры простаивают, но даже пустая квартира требует издержек, пусть и минимальных. Так, банальная стоимость коммунальных услуг может достигать 5000–8000 руб. в месяц.
Налог на роскошь
Помимо вышеперечисленного, в 2013 году в России может появиться налог на роскошь, под который могут попасть дома площадью более 1000 кв. м, земельные участки, автомобили мощностью свыше 250 л. с., а также яхты и самолеты. Также есть вероятность, что роскошью будет признано наличие у граждан недвижимости за границей.
«Стоит подчеркнуть, что на самом деле инвестиции в недвижимость за рубежом – это не роскошь, а вынужденная необходимость, ведь российский рынок не дает такого разнообразия возможностей, какие есть на Западе, например, покупки складов самообслуживания, студенческих общежитий, номеров в отелях, – говорит Игорь Индриксонс. – Нигде в России инвесторы не могут рассчитывать на доходность в 10 % от аренды в валюте, в отличие от Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии».
Налогообложение дохода от сдачи в аренду
Разговоры о необходимости легализации рынка аренды ходят уже много лет, однако апофеоза они достигли этим летом, когда глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников пообещал «отладить механизмы» выявления нелегальных рантье до конца текущего года. Со следующего планируется начать сбор налогов со 100 тыс. квартир, доступных для аренды в Москве. По расчетам чиновников, это должно принести казне дополнительные 5 млрд руб. Столичные власти уже разослали письма в управляющие компании и ТСЖ с просьбой о содействии в выявлении нелегальных арендодателей.
«В Москве доходность от сдачи квартиры в аренду колеблется в пределах 4–6 % от ее стоимости в рублях – это в 2-3 раза меньше, чем ставки по депозитам. Такого нет ни в одной развитой стране, – рассказывает Игорь Индриксонс. – Зачем в таком случае вкладывать деньги в российское жилье, если доход от аренды съест инфляция, когда аналогичную доходность от жилой недвижимости можно получить в Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии, но только в валюте?»
Отсутствие управляющих компаний
Увеличить доходность от инвестиционной недвижимости можно путем перепрофилирования квартиры в «сервисную». Это позволит сдавать квартиру в аренду посуточно, в таком случае доходность может достигать около 40 %. Однако проблема заключается в том, что в России нет специализированных управляющих компаний, которые могли бы заниматься поиском и привлечением арендаторов, ремонтом, уборкой и т. д. То есть собственнику придется заниматься всем самому.
«Сдавать пять квартир самостоятельно тяжело, особенно когда отношения с жильцами ничем не регулируются, а жильцы зачастую ведут себя непредсказуемо, – отмечает Игорь Индриксонс. – Все это вкупе с политической и экономической нестабильностью, колебанием курсов валют, дешевеющей нефтью подталкивает инвесторов к мысли о том, чтобы избавиться от недвижимости в России, приобретенной в «тучные» годы, и вложить свои накопления в недвижимость более развитых стран, рынки которых дают качественно другие возможности: доходность на уровне 10 % в валюте, пассивное управление, юридическую защиту».